Como medir a rentabilidade de empreendimentos imobiliários?
Ao gerenciar um empreendimento imobiliário, é necessário tomar muitas decisões importantes. Os gerentes de projeto se esforçam para controlar os custos enquanto focam no maior retorno sobre o investimento. Neste contexto, medir a rentabilidade imobiliária é de grande importância.
Em um projeto, sempre há algo que precisa ser executado, e cada tarefa tem um custo e benefícios esperados. Por causa dos altos riscos, bons gerentes de projeto não tomam decisões apenas com base no instinto. Eles preferem minimizar o risco ao máximo e agir apenas quando há mais certeza do que incerteza.
Mas como você pode conseguir isso em um mundo com inúmeras variáveis e economia em constante mudança? A resposta está na análise dos dados certos para um estudo da rentabilidade imobiliária.
Quer saber como colocar isso em prática? Neste artigo veremos algumas dicas para você medir a rentabilidade imobiliária dos seus empreendimentos. Confira!
O que é uma análise de rentabilidade imobiliária?
Uma análise de rentabilidade imobiliária é um processo que é usado para estimar os custos e retornos financeiros de um projeto, com o objetivo de encontrar a alternativa mais benéfica. Para isso, são avaliados os seguintes custos e receitas:
Custos
Custos diretos
Custos indiretos
Custos intangíveis
Custos de oportunidade
Custos de riscos potenciais
Receitas
Direta
Indireta
Receitas totais
Receitas líquidas
No gerenciamento de projetos, uma análise de rentabilidade imobiliária é usada para avaliar o custo versus os benefícios em seu empreendimento. Há uma lista de todas as despesas do projeto e quais serão os benefícios esperados após a sua execução bem-sucedida. A partir disso, você pode calcular a relação custo-benefício, retorno sobre o investimento (ROI) e o período de retorno. Se os benefícios superam os custos ou não, determinará se o investimento é indicado ou não.
Objetivos da análise de rentabilidade
O objetivo da análise de rentabilidade imobiliária no gerenciamento de projetos é ter uma abordagem sistêmica para descobrir as vantagens e desvantagens de vários caminhos ao longo de um empreendimento imobiliário – incluindo transações, tarefas, requisitos de negócios e investimentos.
Existem dois propósitos principais na avaliação da rentabilidade imobiliária:
Determinar se o business case do projeto é sólido, justificável e viável, descobrindo se seus benefícios superam os custos.
Oferecer uma linha de base para comparar projetos, determinando quais benefícios do projeto são maiores que seus custos.
Como medir a rentabilidade imobiliária?
Para fazer uma análise completa da rentabilidade imobiliária é preciso avaliar diversos aspectos importantes. Veja um passo a passo para colocar isso em prática:
1. Defina as metas e objetivos do projeto
O primeiro passo é definir as metas e objetivos que você busca com o empreendimento imobiliário. Qual é a taxa de lucratividade? Em quanto tempo de retorno? Como será executado esse projeto? Todos esses são fatores que devem ser determinados o quanto antes, pois interferem diretamente na análise da rentabilidade imobiliária.
2. Estabeleça pontos de comparação
Antes de saber se o projeto está certo, você precisa compará-lo com projetos anteriores semelhantes para ver qual é o melhor caminho a seguir. Você pode verificar rapidamente suas métricas de sucesso, como retorno do investimento, taxa interna de retorno, período de retorno e relação custo-benefício.
3. Avalie as partes interessadas
Liste todas as partes interessadas no projeto. Eles são os afetados pelos custos e benefícios. A partir disso, descreva quais deles são tomadores de decisão.
4. Defina como você medirá custos e benefícios
Você precisa decidir sobre as métricas que usará para medir todos os custos e benefícios. Alguns deles terão um valor financeiro, enquanto outros precisarão de outras métricas. Além disso, como você fará relatórios sobre essas métricas?
5. Analise a capacidade do terreno
Antes de iniciar sua avaliação de viabilidade, você precisará conhecer a capacidade do seu terreno. Ou seja, o que você será capaz de construir sobre ele. Isso é determinado com base em uma série de fatores e mostra se você pode construir um prédio comercial de 10 andares, um conjunto de duplex ou um prédio residencial, por exemplo.
6. Calcule o potencial de renda
Agora a parte divertida. Com base em suas descobertas iniciais, faça sua pesquisa sobre os custos e receitas do projeto.
Os principais custos a serem considerados em sua avaliação de viabilidade são os seguintes:
Custos iniciais
Custos de aquisição
Financiamento e taxas de juros
Impostos e taxas legais
Planejamento e execução
Revisão do potencial do projeto
Projeto arquitetônico
Valor da construção
Outros custos
Taxas de subdivisão
Taxas de corretor de imóveis
Impostos
Marketing e vendas
Receitas previstas
Por fim, você deve projetar as receitas previstas – analisando o valor das vendas e/ou locação do espaço construído. É com base na comparação dos custos e receitas que você consegue ter uma visão mais clara do potencial de lucratividade.
Boas práticas para maximizar a rentabilidade imobiliária
1. Preze por uma boa localização
A localização do empreendimento imobiliário continua a ser o fator mais importante para a rentabilidade imobiliária. Proximidade de locais e interesse, espaços verdes, vistas panorâmicas e o status do bairro são fatores de destaque nas avaliações de propriedades residenciais. A proximidade de mercados, armazéns, centros de transporte, rodovias e áreas isentas de impostos desempenham um papel importante nas avaliações de propriedades comerciais.
Uma chave ao considerar a localização da propriedade é a visão de médio a longo prazo sobre como a área deverá evoluir ao longo do período de investimento. Por exemplo, o terreno aberto e pacífico de hoje na parte de trás de um edifício residencial pode um dia se tornar uma fábrica barulhenta, diminuindo seu valor. Revise minuciosamente a propriedade e o uso pretendido das áreas imediatas onde você planeja investir.
Uma forma de coletar informações sobre quais são as perspectivas do entorno do imóvel que você está considerando é entrar em contato com a prefeitura ou outros órgãos públicos responsáveis pelo zoneamento e planejamento urbano. Isso lhe dará acesso ao planejamento da área de longo prazo e determinará quão favorável ou desfavorável ao seu próprio plano para a propriedade.
2. Avalie o potencial do imóvel
A avaliação do valor potencial do imóvel é importante para o financiamento durante a compra, preço de venda, análise de investimento, seguro e tributação – todos eles dependem da avaliação do imóvel.
Os métodos de avaliação de imóveis comumente usados incluem:
Abordagem de comparação de vendas: vendas comparáveis recentes de propriedades com características semelhantes – mais comuns e adequadas para propriedades novas e antigas
Abordagem de custo: o custo do terreno e da construção, menos a depreciação – adequado para novas construções
Abordagem de renda: com base nas entradas de caixa esperadas – adequada para aluguéis
3. Tenha claro o objetivo do projeto
Dada a baixa liquidez e o investimento de alto valor em imóveis, a falta de clareza de propósito pode levar a resultados inesperados, incluindo dificuldades financeiras – especialmente se o investimento for financiado.
Identifique qual das seguintes categorias se encaixa ao seu objetivo e, em seguida, planeje de acordo:
Compre e use por conta própria. Aqui você economizará no aluguel e terá o benefício da autoutilização, além de obter valorização do valor.
Compre e alugue. Isso oferece renda regular e valorização em longo prazo. No entanto, o temperamento para ser proprietário é necessário para lidar com possíveis disputas e questões legais, gerenciar inquilinos, trabalhos de reparo, etc.
Compra e venda (curto prazo). Isso geralmente é para lucro rápido, pequeno a médio – a propriedade está em construção e é vendida com lucro após a conclusão.
Compra e venda (longo prazo). Isso geralmente é focado na grande valorização do valor intrínseco durante um longo período.
4. Fluxos de caixa esperados e oportunidades de lucro
O fluxo de caixa refere-se a quanto dinheiro resta após as despesas. O fluxo de caixa positivo é a chave para uma boa taxa de retorno de uma propriedade de investimento.
Desenvolva projeções para os seguintes modos de lucro e despesas:
Fluxo de caixa esperado da receita de aluguel (a inflação favorece os proprietários para a receita de aluguel)
Aumento esperado no valor intrínseco devido à valorização de preços de longo prazo.
Análise custo-benefício de locação vs. valorização
5. Tenha cuidado com os financiamentos
Os empréstimos são convenientes, mas podem ter um custo alto. Você compromete sua renda futura para obter utilidade hoje ao custo de juros espalhados por muitos anos. Certifique-se de entender como lidar com empréstimos dessa natureza e evitar altos níveis de endividamento.
Mesmo os especialistas em imóveis são desafiados pelo excesso de alavancagem em tempos de condições adversas de mercado e a escassez de liquidez com altas obrigações de dívida pode quebrar projetos imobiliários.
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